Коммерческая недвижимость

Полгода тревог: эксперты смотрят на офисный рынок со сдержанным оптимизмом


/FOTODOM

С марта на российском офисном рынке наблюдается снижение деловой активности. Как результат, по итогам I полугодия доля пустующих площадей в сегменте класса А составила, по данным консалтинговой компании Nikoliers, 10,4% (+0,4 процентных пункта (п.п.) за шесть месяцев). «Весенняя пауза» в бизнес-активности сказалась на цифровых индикаторах спроса: общий объем сделок в январе-июне составил 540 тыс. квадратных метров площадей — на 20% меньше аналогичного показателя 2021-го (681,4 тыс. «квадратов»). «Учитывая, что сейчас ряд компаний находится в процессе переговоров с целью частичного отказа от площадей либо полного высвобождения офиса, что в среднем занимает 3-6 месяцев, до конца года на рынок может выйти еще более значительный объем свободных площадей», — предупреждают аналитики.

В случае, если рынок будет развиваться по такому сценарию, считают в Nikoliers, вакантность в сегменте офисов класса А способна увеличиться до уровня 2017 года и составить 14%. Однако пока примеров расторжения долгосрочных договоров аренды минимальное количество. В основном арендаторы договариваются о возможности сдавать помещения в субаренду и/или переуступать права потенциальным новым арендаторам, что увеличивает вакансию фактически, но юридически — нет.

Больше работать

Управляющий партнер компании «Рентавик», учредитель Ассоциации консультантов в области коммерческой недвижимости (Ассоциация КОКОН) Алексей Бондаренко выделяет следующие причины увеличения вакансий:

— освобождение площадей западными компаниями, прекратившими деятельность в РФ;

— сдача излишков площадей в субаренду не только иностранными компаниями, но и отечественными;

— сокращение штата сотрудников и как следствие — площади офиса;

— стремление сэкономить на аренде;

— полное прекращение деятельности некоторых компаний, наиболее пострадавших в текущей экономической обстановке.

При этом, по словам эксперта, «мертвым» рынок назвать нельзя. «За последние полгода наибольшее количество сделок по улучшению уровня своего офиса заключили IT-компании, представительства и компании из Азии. Много запросов поступало со стороны госструктур и компаний с государственным участием, а также от отраслевых предприятий, имеющих возможность занять освободившиеся ниши. В большинстве случаев это крупные производственные компании, специализирующиеся на сложной технике и оборудовании, дефицит которых ощущается сейчас в стране. Было несколько сделок со строительными компаниями, получившими новые заказы на строительство инфраструктурных объектов. Чаще арендовать качественные офисы стали также и рекрутинговые компании», — говорит Алексей Бондаренко.

Интересная тенденция, по его данным, наблюдается со спросом на премиальные офисы: количество лотов заметно сокращается. «Мы для себя нашли такое объяснение: многие предприниматели, руководители и владельцы бизнеса стали больше времени проводить на работе. Как следствие — возросло желание работать в более качественном и красивом офисе», — считает аналитик.

Разорвать отношения

В свою очередь, управляющий партнер компании Praedium, президент Ассоциации КОКОН Александр Ошурко отмечает и другие причины сдержанного освобождения площадей: «В связи с тем, что сам процесс досрочного расторжения договора небыстрый, мы не видим какого-то значительного изменения. Если бы с точки зрения гражданского права у арендаторов была возможность расторгаться, когда им хочется, то, разумеется, эта ситуация была бы гораздо более очевидной. Но так как процесс занимает время, пока этого не произошло. Как в офисном сегменте, так и в индустриальном появилось гораздо больше помещений, которые предлагаются действующими арендаторами в субаренду в связи с невозможностью досрочного расторжения договора», — отмечает эксперт.

По словам Александра Ошурко, расторгнуть договоры аренды в бизнес-центрах класса А или в индустриальных комплексах класса А невозможно без уведомления за месяц-два-три. Либо нет досрочного расторжения в принципе, либо это расторжение связано с уведомлением за полгода-год, а также связано с определенными штрафными санкциями. Поэтому массового освобождения площадей эксперт пока не ожидает: это как минимум невозможно с точки зрения Гражданского кодекса.

«Конечно, иностранные компании освобождают часть площадей, сокращаются или перевезли свои команды куда-то в другие страны, — добавляет президент Ассоциации КОКОН. — Но, опять же, расторгнуть договор они не могут. Максимум, что они могут сделать, — сдать свой текущий офис кому-то в субаренду при условии, что арендодатель на это согласен».

Поискать новое

По итогам I полугодия 2022 года, по данным Nikoliers, объем ввода новых офисных площадей, к примеру, в Москве составил почти 38 тыс. «квадратов» в трех бизнес-центрах (БЦ) — «Прайм Тайм» (12,9 тыс. кв. м арендопригодной площади), Trend Line (11,5 тыс. кв. м) и Jazz (13,3 тыс. кв. м), что стало одним из самых низких показателей полугодовых объемов ввода.

В текущей ситуации ряд девелоперов, возможно, будет пересматривать стоимость и сроки реализации проектируемых объектов с учетом новых вводных, в результате чего некоторые проекты могут быть перенесены на более поздний срок либо в случае реализации проектов собственники могут провести переоценку ставок аренды/ цен продаж для конечных пользователей.

С учетом уже проведенных корректировок планов ввода совокупный объем БЦ, ожидаемых к завершению в стране до конца года, насчитывает около 400 тыс. «квадратов». «В последние несколько лет в сегменте офисной недвижимости мы наблюдали сдержанные объемы ввода новых площадей, что сопровождалось стабильно высоким спросом. В результате к текущей ситуации сегмент офисов подошел без переизбытка площадей, что позволяет ему сохранять баланс, — отмечает директор департамента офисной недвижимости Nikoliers Карина Анаевская. — Иностранные компании, принявшие решение о прекращении работы в России, в большинстве случаев продолжили работу под независимым брендом. Более того, мы видим спрос на свободные площади со стороны российских компаний, которые в текущей ситуации устойчивы и продолжают развиваться. Таким образом, мы не прогнозируем какого-либо драматичного роста свободных площадей. Те объемы, что могут выйти на рынок в конце года, в среднесрочной перспективе будут заполняться новыми арендаторами».

В перспективной стабильности рынка уверен и Алексей Бондаренко, отмечающий хоть и небольшую, но положительную динамику: «Спрос есть. Уверены, что текущие обстоятельства будут толчком для многих компаний стать лучше, совершенствовать свои бизнес-процессы до уровня ушедших компаний. Постепенно заполнятся пустоты, возникшие в стране за последние полгода».

Карина АНАЕВСКАЯ, директор департамента офисной недвижимости Nikoliers:

«В то время как многие зарубежные компании заявили о приостановке своей деятельности на территории РФ и действий по поиску новых офисных помещений не предпринимают, некоторые российские организации, напротив, проявляют активность на рынке с целью поиска новых возможностей в сложившихся условиях. Превалирующая доля таких отечественных компаний — это госструктуры, производственные организации, IT- и медиакомпании»

По материалам

Похожие статьи

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Кнопка «Наверх»